Por Claudia Quiroz Godínez
Cuando alguien decide vender su casa, normalmente lo primero que pregunta es cuánto vale. Pocas veces pregunta si los metros cuadrados de la escritura coinciden con los del catastro o si la ampliación que hizo hace años está debidamente registrada. Y ahí, justamente, pueden empezar los problemas.
En las operaciones que atendemos en el Estado de México nos encontramos con diferencias de superficies, construcciones que no están manifestadas y documentos que cuentan historias distintas sobre un mismo inmueble. Son detalles que pueden pasar inadvertidos durante años, hasta que aparece un comprador, solicita un crédito y la operación se frena por algo que nadie había revisado.
Por eso me parece importante hablar de la Ley General para el Fortalecimiento y Armonización Catastral y Registral, aprobada recientemente por la Cámara de Diputados y, este 14 de octubre, también por el Senado. Su propósito es modernizar y vincular los sistemas de información de los inmuebles en México. El reto no estará solamente en digitalizar millones de datos, sino en conseguir que el propietario deje de enfrentarse a información contradictoria cada vez que necesita realizar un trámite.
Aquí hay tres piezas que deberían trabajar mejor conectadas: los catastros municipales, el IGECEM, que concentra y coordina información geográfica y catastral, y el IFREM, donde se inscriben los actos jurídicos sobre los inmuebles. Cuando los datos no cuadran, el propietario suele ser quien paga el costo en tiempo, vueltas y trámites.
En municipios como Atizapán, Naucalpan, Huixquilucan y Tlalnepantla esto importa mucho. Hay fraccionamientos de varias décadas, casas que han pasado por distintas remodelaciones o ampliaciones, y desarrollos nuevos que conviven en un mismo mercado. No es raro encontrar propiedades cuyas modificaciones no se reflejan en todos los documentos. El problema aparece cuando el comprador necesita un crédito y esas diferencias deben aclararse antes de escriturar.
También hay avances que vale la pena reconocer. En el Estado de México ya es posible solicitar por Internet, a través del IFREM, certificados sobre la existencia o inexistencia de gravámenes de una propiedad. Para quienes asesoramos compraventas, contar con ese acceso ayuda a detectar alertas desde etapas tempranas. Eso sí: una consulta digital no sustituye la revisión completa de los documentos ni el trabajo del notario.
¿Y el predial? Es la pregunta que muchos se hacen. Modernizar el catastro no significa, por sí mismo, que automáticamente aumentará el impuesto para todos. Pero si al actualizar un inmueble aparecen superficies o construcciones que no estaban registradas, su valor catastral podría cambiar conforme a las reglas aplicables. Por eso es importante que las autoridades expliquen qué se actualiza, con qué criterios y cómo puede un propietario aclarar una diferencia.
Hay otro punto que me parece fundamental: no podemos seguir trasladando al propietario toda la responsabilidad de corregir información que distintas autoridades han administrado durante años sin lograr que sus registros coincidan. Si realmente queremos modernizar el sistema, también necesitamos procesos más claros, una mejor coordinación entre las instituciones y mecanismos de corrección que no impliquen meses de trámites para el ciudadano.
Después de tantos años viendo operaciones retrasadas por diferencias entre documentos, creo que el verdadero éxito de esta reforma no debería medirse por cuántos registros se digitalizan, sino por cuántos problemas se resuelven. De poco sirve tener información en línea si corregir un dato sigue siendo una carrera de ventanilla en ventanilla.
En el mercado inmobiliario, estas inconsistencias no son únicamente un problema administrativo. Representan operaciones detenidas, créditos que no se concretan y oportunidades de inversión que pueden perderse. La certeza jurídica también es un factor de competitividad.
Y al sector inmobiliario también nos toca hacer nuestra parte: revisar escrituras, catastro y antecedentes registrales antes de anunciar una propiedad, no cuando ya tenemos al comprador sentado en la notaría. Una revisión documental oportuna puede evitar negociaciones frustradas, gastos innecesarios y operaciones que terminan por no concretarse.
Una propiedad no debería perder una oportunidad de venta porque la información que tienen las autoridades no coincide con la realidad. Modernizar el catastro será un verdadero avance cuando esa responsabilidad deje de recaer únicamente en el propietario, y se traduzca en mayor certeza jurídica para quienes compran y venden su patrimonio.
