Los Fideicomisos de Infraestructura y Bienes Raíces (Fibras) se han convertido en una pieza clave del mercado inmobiliario en México, ofreciendo a inversionistas grandes y pequeños la oportunidad de participar en portafolios diversificados de bienes raíces.
En el país, estos fideicomisos se han consolidado como actores fundamentales, destacando especialmente en el sector industrial, que representa aproximadamente el 60% de su portafolio. De las 15 Fibras afiliadas, 8 están enfocadas en desarrollos industriales, gracias a la estabilidad que este segmento ofrece.
Estas Fibras contaban con 1,766 propiedades activas distribuidas en ocho sectores, con un Área Bruta Rentable (ABR) de más de 43 millones de metros cuadrados en operación. Además, en ese periodo había 949,076 m² en desarrollo, muchos de los cuales ya han sido concluidos.
Acceso a inversiones diversificadas
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Las Fibras permiten a los inversionistas participar en inmuebles productivos sin necesidad de gestionar directamente las propiedades. Así lo destaca el reporte anual de la Asociación Mexicana de Fibras Inmobiliarias (AMEFIBRA) al cierre de 2022.
“Diversificar es clave, porque te permite mitigar riesgos y maximizar retornos”, afirma Miguel Aliaga Gargollo, director de Administración y Finanzas en Fibra INN.
Aliaga explica que, por ejemplo, invertir en hotelería de negocios puede implicar mayores riesgos por la competencia y la estacionalidad. En cambio, el sector industrial tiende a comportarse de forma opuesta, generando ingresos constantes incluso en temporadas vacacionales como verano, Semana Santa o diciembre.
“Son mercados que funcionan de manera opuesta, por lo que la diversificación permite aprovechar ciclos distintos y reducir riesgos. Esa es la gran ventaja de una estrategia de diversificación bien pensada.”
Factores clave para cualquier inversionista
Aliaga subraya que cualquier inversionista debe considerar los siguientes factores:
- Ciclo económico y mercado local
El sector inmobiliario está estrechamente ligado al entorno económico. El crecimiento del PIB, el empleo y las políticas fiscales influyen directamente en la rentabilidad. - Condiciones de financiamiento
Las tasas de interés son determinantes. En periodos de tasas altas, el financiamiento se encarece, lo que puede reducir los retornos esperados. - Oferta y demanda por segmento
- En CDMX o Monterrey, el segmento residencial está en auge, pero es crucial no comprar en el pico de una burbuja.
- El sector comercial depende del crecimiento de negocios y del e-commerce.
- El sector industrial y logístico vive un auge impulsado por el comercio electrónico.
- En el turismo, la rentabilidad varía según la estacionalidad y si se trata de turismo de negocios o recreativo.
- Mercados emergentes
Representan una gran oportunidad, pero requieren análisis detallado y gestión de riesgos.
Participación de las Afores y democratización de la inversión
Según la AMEFIBRA, cerca de 68 millones de mexicanos, en su mayoría trabajadores, participan indirectamente en estos fideicomisos a través de sus Afores, que han invertido aproximadamente 183 mil millones de pesos.
El valor de capitalización de las Fibras asciende a 22,500 millones de dólares, de los cuales el 40% corresponde a las Afores. Además, este valor representa el 5% del PIB mexicano.
A nivel global, los principales inversionistas en Fibras son fondos mutualistas, fondos de pensiones y ETFs. Uno de los mayores beneficios de estos instrumentos ha sido democratizar la inversión en bienes raíces, gracias a la tecnología, la regulación flexible y la oferta diversificada de productos.
Rentabilidad y métricas clave
Las Fibras han mostrado rendimientos competitivos:
- En EE.UU., han superado al S&P 500 en los últimos 25 años.
- En Europa, desde 1990 han registrado retornos anualizados del 18.9%.
- En México, en 2024, sus pagos han duplicado el promedio del índice bursátil.
Aliaga insiste en la importancia de minimizar el impacto de las crisis a través de una diversificación inteligente, ya sea por tipo de propiedad o por ubicación.
“Es clave elegir zonas con crecimiento poblacional y buena infraestructura. Pero hay que tener cuidado: muchos macro desarrolladores compran terrenos sin servicios y deben desarrollarlos. Ahí, la demanda sostenida es crucial para asegurar ingresos constantes.”
Indicadores para evaluar inversiones inmobiliarias
Finalmente, Aliaga detalla los principales indicadores a considerar:
- Tasa de capitalización: mide la ganancia en relación con el precio de compra.
- Flujo de caja neto: verifica si los ingresos cubren los gastos operativos y el financiamiento.
- Plusvalía: se mide por valuación comercial y refleja el valor creciente del inmueble.
- Índice de cobertura de deuda: indica si los ingresos cubren los pagos financieros. Debe ser mayor a 1.2 para asegurar sostenibilidad.
“El equilibrio entre ingresos y gastos es esencial. Evitar el sobreendeudamiento y asegurar flujos suficientes protege tu inversión.”
